Проектна документація - це ... Узгодження проектної документації

Купуючи довгоочікуваний земельну ділянку знаміром побудувати своє власне житло, людина повинна бути знайомий з правилами і нормами, які регулюють подібні роботи. Також йому необхідно вникнути в більшість процедур та заходів, що передують або супутніх будівництву. Власник нерухомості має розуміти, про що говорять архітектори і будівельники, щоб приймати правильні рішення, контролювати їх роботу і отримати в результаті будинок своєї мрії.

Планування і проектування

Стикаючись з необхідністю індивідуальногопроектування будівель, багато хто розуміє, що в цій справі неможливо обійтися без фахівця, який знає, як відбувається розробка і оформлення проектної документації, її узгодження, корекція та затвердження.

Навіть найпростіший одноповерховий будинок повинен бутизведений з дотриманням норм, прийнятих на законодавчому рівні. Крім того, до сучасного житла пред'являють чимало вимог, що стосуються комфорту, зручності, стилю і престижу. Робоча документація та проектна документація, розроблена на професійному рівні, дозволяють будувати красиві і функціональні будинки, забезпечені якісними опалювальними системами, забезпечені водою і достатнім обсягом електроенергії.

Однак перш за все співпрацю з фахівцями на всіх стадіях будівництва робить об'єкти безпечними і довговічними.

Що слід знати про «ідеальних» проектах

Проектна документація - це не тільки план того,як будинок виглядає. Це поєднання вимог до житлових будівель з побажаннями власника (текстові та графічні матеріали). Розробка проектної документації вимагає від фахівця, який його проводить, величезної кількості теоретичних знань і практичного досвіду. Недотримання пропорцій приміщень, помилка або недогляд, що стосуються розташування електричних проводів, газових труб або системи водопостачання, можуть перетворити майбутній будинок в незручну або навіть небезпечну для життя людей конструкцію.

Тому архітектори і будівельники з такою іронієювідносяться до мрійливим клієнтам, що бажають отримати ідеальний будинок. Звичайно, для них важлива думка власника про те, як повинні бути розташовані кімнати, двері, вікна і прорізи, але розширення дитячої, перенесення стін або додаткове вікно можуть суперечити правилам. Архітектор краще знає про можливості та доцільності застосування нових інженерних систем, про те, яка допустиме навантаження на перекриття, як повинно бути розподілено тиск на фундамент і про інші подібні нюанси.

Що таке індивідуальне проектування

Розробка проектної документації для зведеннянетипових або нестандартних житлових будинків вважається одним з найбільш оптимальних способів побудови комфортного житла. Не варто думати, що індивідуальне проектування - це занадто дорога послуга. Найчастіше саме завдяки такому підходу власники отримують можливість заощадити на основних і декоративних будматеріалах, а також на виконанні багатьох видів робіт.

Складена разом з архітектором індивідуальнапроектна документація - це можливість закладки певних матеріалів (вигідних за ціною, доставці або монтажу), прорахунок їх взаємозамінності та раціональності використання. Разом з тим, якщо людина самостійно займається розробкою або переробкою проекту, він ризикує допустити помилки. Наприклад, якщо неправильно підібрати матеріал, може мати місце таке явище, як «місток холоду», в результаті чого підвищуються експлуатаційні витрати при опаленні готового будинку.

Етапи проектування житлових будинків

В першу чергу власнику земельної ділянки варто зайнятися перевіркою його цільового призначення. Можливість забудови повинна бути підтверджена документально сільським або районною радою.

Маючи на руках цей документ, а також держакт(Підтвердження права розпоряджатися землею), необхідно винести «в натуру» його розмір і площа. Тільки тоді може бути розроблена проектна документація. Це послідовність з декількох етапів. Першим з них стає ескіз, який повинен містити три основних компоненти:

1. Посадка будинку на ділянку. Це роблять так, щоб можна було скласти думку про найважливіші фактори: розташування сторін світла і панорамних видів, наявність і характер будівель на сусідніх землях, напрямку переважаючих типів вітру, наявності та якості під'їзних доріг, можливості розмістити допоміжні споруди в майбутньому (гаражі, стоянки, лазні, свердловини).
2. Зображення внутрішнього планування будівлі. Тут має значення кількість людей, які будуть жити в будинку, їх вік і спосіб життя. На підставі цих даних архітектор планує необхідну кількість поверхів і обсяг основних функціональних зон (вітальня, кухня-їдальня, спальні, санвузли, гардероби). Крім того, тут вказують балкони, тераси і веранди, якщо вони будуть. Такий порядок містять вимоги до проектної документації.
3. Тип оформлення фасаду будівлі (матеріали, які будуть використані для зовнішньої обробки, а також вид даху).

Що потрібно для отримання стройпаспорта

Після того як буде готовий попередній малюнок, проведена його візуалізація і складено завдання на проектування, власник ділянки отримує наступні креслення:

• План будинку, в якому вказано кожен поверх, розміри і площу кімнат, орієнтовна розстановка меблів, а також загальна площа всієї будівлі.
• Фасад будинку з різних точок огляду, а також перспективні види, на яких повинні бути вказані типи оздоблювальних матеріалів, колірні рішення і кількість вікон.
• Основний розріз по будівлі. У ньому вказують висоту стель, форму простору мансарди, підйом сходів.
• Схема генерального плану.

Найчастіше така проектна документація - цедостатній обсяг відомостей для видачі стройпаспорта. Подача даного пакета в державні інстанції стає одним з найважливіших і найскладніших етапів будівництва будинку. Узгодження проектної документації та отримання відповідного документа є підставою для розробки робочого проекту.

Не варто нехтувати важливістю цього типу роботи, так як детальне обговорення та раціональне планування дозволяють створити дійсно комфортний, енергозберігаючий будинок.

Що являє собою робоча документація і проектна документація

Робочі документи (тексти, креслення, специфікації)складають на підставі рішень, викладених у проекті. Постанова № 87 «Склад проектної документації» не забороняє паралельну розробку обох видів документів.

Приступаючи до робочого проектування, фахівці зазвичай займаються вирішенням наступних питань:

• Вибирають будівельні матеріали для всіхконструкцій, які входять до складу будівлі (несучі та зовнішні стіни, перегородки, міжповерхові перекриття, дах, фундамент). Їх вибір залежить від того, наскільки зручною і раціональної буде доставка, складування і монтаж сумішей, деревини, цегли та інших елементів.
• Підраховують навантаження на фундамент: максимальна вага снігу на даху, стіни, перекриття, меблі та обладнання (приблизні цифри). Розрахунок параметрів фундаменту, а також інших найважливіших конструкцій: несучі стіни, перемички над дверима і вікнами, арматурні пояси для прокладки під перекриттями, сходові марші.
• Проектують системи для подачі і відведення води (тіділянки, які будуть перебувати в будівлі), вказують тип підключення до септика і свердловині, розраховують опалення та вентиляцію, а також займаються електропостачанням (вказують потужність освітлювальних приладів, розеток, вимикачів і місця їх розташування).
• Зводять побажання і розрахунки, надані інженерами і конструкторами, в гармонійний архітектурний проект.

Фактично проектна документація (ГОСТ 21) відрізняється від робочого проекту меншою кількістю технічних деталей і нюансів.

Значення економії для будівництва та майбутньої експлуатації будівлі

Правильно і грамотно складений робочий проектдозволяє істотно знизити витрати власника об'єкта на закупівлю матеріалів і оплату робіт з будівництва. Крім того, знижується кількість залишків: не накопичуються придбані «з запасом» дошки, плитка, цегла та інші предмети.

Також цей документ дозволить уникнути зайвихвитрат на електроенергію та інші ресурси в майбутньому. Звичайно, щоб досягти дійсно відчутної економії, потрібно дотримуватися правил монтажу та установки матеріалів.

Структура проектної документації

У загальних рисах розділи робочого проектуперераховані у відповідному документі: постанова № 87. Постанова (склад проектної документації) передбачає наявність більше десяти розділів. До їх числа відносять:

1. Пояснювальну записку.
2. Схему того, як буде забудований ділянку.
3. Архітектурні рішення.
4. Систему конструктивних і об'ємно-планувальних рішень.
5. Системи опалення, вентиляції, водопостачання, електрозабезпечення, вентиляції та інші.
6. План того, як будуть організовані будівельні роботи.
7. Заходи по знесенню або демонтажу об'єкта (якщо мова йде про перепланування або реконструкції).
8. Перелік дій, які будуть зроблені для охорони навколишнього середовища.
9. Список заходів пожежної безпеки.
10. Вирішення питання про пересування маломобільних груп (інваліди, пенсіонери).
11. Кошторис на будівництво кожного об'єкта та інші документи.

Постанова про проектної документації служитьорієнтиром для експертів, які аналізують і перевіряють надані їм паперу. Цей захід проводять обов'язково, для чого звертаються до державних або приватних фахівцям. За великим рахунком, вони займаються звіркою розроблених проектів з діючими нормативами і технічними регламентами.

Приватна і державна експертиза проектної документації вважаються однаково правомірними. Проекти, схвалені фахівцем, повинні бути прийняті Стройнадзора.

З чого починається і як проходить узгодження проектної документації

Початком співпраці між власником ділянки і забудовником (підрядником) стає укладення договору з перерахуванням всіх прав і обов'язків сторін.

Документ підряду включає дві частини: юридична та технічна.

Перша являє собою безпосередньо текст і коротко описує суть відносин між сторонами. Вона включає:

• Вступну частину.
• Характеристику предмета договору.
• Заплановані етапи будівництва.
• Вказівка ​​вартості послуг і робіт.
• Конкретні терміни здійснення будівельно-ремонтних заходів.
• Перелік прав і обов'язків учасників угоди, а також вказівку їх відповідальності.
• Умови, на яких буде проведена оплата.
• Перелік форс-мажорних обставин.

Крім текстової частини, договір обов'язково повиненвключати проектно-кошторисну документацію, інакше він може бути визнаний недійсним. Технічний розділ описує, які саме будівельні норми будуть застосовані при зведенні будинку, а також вид і обсяг самих робіт.

Коли замовник і підрядник прийшли до спільного знаменника, а проект розроблений, його віддають експертам і спеціалістам для вивчення.

Послідовність дій при документальному оформленні будівництва

Найпершим і найбільш важливим етапомузгодження стає подача розробленого проекту (точніше, його архітектурно-планувальної частини) до місцевого органу містобудування. Якщо головний архітектор підпише документи і затвердить зовнішній вигляд майбутньої споруди, то можна вважати, що ця частина проекту узгоджена.

Потім до відповідних інстанцій подають кожен наступний розділ проектної документації:

• Розміщення зовнішніх мереж.
• Екологічний розділ (при плануванні зведення промислового об'єкта).
• Розділ проектної документації про дорожній рух (в тому випадку, коли мова йде про автотранспортний об'єкті).

Коли буде завершена стадія погоджень і вседозволи будуть отримані, проект відправляється на комплексну експертизу. Так називається державна експертиза проектної документації. Тут проводять перевірку дотримання всіх норм і вимог: протипожежних, екологічних, санітарно-гігієнічних, а також тих, які стосуються охорони праці та енергозбереження. Рішення приймається представниками кількох інстанцій:

1. Експертної ради при уряді.
2. Главекспертізи.
3. Міністерством РФ у справах ГО і НС.
4. Міністерством природних ресурсів.
5. Міністерством охорони здоров'я і соціального розвитку.
6. Міністерством промисловості і енергетики.
7. Федеральними органами влади.

У тому випадку, коли будівництво фінансуєтьсябюджетними коштами, експертиза також включає ретельну перевірку кошторисної, базової вартості. Коли її стверджують, ця цифра фігурує в проведенні тендерів і складених підрядних договорах.

Якщо ж кошти належать приватній особі, замовник може відмовитися від експертизи кошторису.

специфіка переговорів

У процесі узгодження проекту замовник абопідрядник звертається до експертів за позитивним висновком, який підтвердив би законність і безпеку майбутньої споруди. Нерідко між проектувальниками і фахівцями виникає непорозуміння через різні погляди на чинне законодавство. У такому випадку для внесення ясності доводиться залучати розробників нормативних документів.

Такий порядок, відповідно до якоговідбувається видача дозволу на будівництво. Цей же шлях повинен пройти власник нерухомості для виконання її реконструкції, реставрації або капітального ремонту.

Серед власників будинків існує думка про те, щоузаконити фактично виконані роботи (будівництво або перепланування) мало не легше, ніж отримати узгодження звичайним шляхом. На практиці це веде до затягування процедури, судових позовів, накладення штрафів або, в крайніх випадках, знесенню незаконної споруди.

Сьогодні існує велика кількістьспеціалізованих фірм, які грають роль посередників між замовниками (власниками ділянок та будівель) та державними інстанціями. Як правило, звернення до таких фахівців дозволяє значно скоротити час на збір і подачу документів, а також підвищує шанси на їх успішне узгодження. Це пов'язано з тим, що професіонали завжди в курсі актуальних новин, знають, які з законів скасовані або змінені, як можна обійти ту чи іншу правило.