Технічна експлуатація будівель і споруд: організація робіт і експлуатаційні вимоги

Технічна експлуатація громадських будівель і споруд складається з комплексу заходів щодо забезпеченняфункціонування і безвідмовної роботи всіх їх елементів і систем протягом як мінімум нормативного періоду служби об'єкта. Функціонуванням називається безпосереднє використання будівлі в відповідно до його призначення. Розглянемо далі основні вимоги та правила технічної експлуатації будівель і споруд.

Загальні відомості

Технічна експлуатація будівель і споруд включає в себе:

• техобслуговування;
• санітарне утримання;
• систему ремонтів.

Техобслуговування передбачає забезпечення дотримання нормативних режимів і проектних показників, техогляди огороджувальних та несучих конструкцій, налагодження обладнання інженерних мереж.

Санітарне утримання полягає в збиранні приміщень, прилеглої території, зборі сміття.

Система ремонту включає в себе капітальний і поточний ремонт.

завдання

заходи по технічної експлуатації будівель і споруд спрямовані на забезпечення:

• безвідмовної роботи конструкцій об'єкта;
• дотримання належних санітарно-гігієнічних умов;
• правильної експлуатації інженерного обладнання;
• підвищення рівня благоустрою об'єкта;
• виконання своєчасного ремонту та ін.

безвідмовне функціонування

Тривалість безперервної роботи конструкцій ісистем споруди різна. При встановленні нормативних періодів в якості основи приймається тривалість безвідмовного функціонування основних несучих частин, стін, фундаментів. Термін служби окремих елементів об'єкта може бути менше нормативного періоду, передбаченого для всієї будівлі, в 2-3 рази.

Для безвідмовного і комфортного функціонування протягом всього експлуатаційного терміну необхідно здійснювати заміну систем або елементів. В ході технічної експлуатації будівель і споруд проводяться роботи по неодноразової налагодження та відновлення зношеного інженерного обладнання.

Елементи споруди не повинні використовуватися доповного зносу. В ході функціонального використання об'єкта виконуються роботи, спрямовані на компенсацію нормативного зносу. Невиконання планових робіт, значних за обсягом, може спричинити передчасний відмову систем.

техобслуговування

В ході технічної експлуатації будівель і споруд проводяться роботи по підтриманню частин і елементів об'єкта в справному стані, дотримання режимів роботи і параметрів пристроїв.

Система техобслуговування повинна забезпечитинормальне функціонування об'єкта протягом усього експлуатаційного терміну. Періодичність ремонтів визначається на підставі оцінки стану елементів і систем споруди.

В рамках техобслуговування проводяться роботи по:

• Підтримки справності систем і контролю їх технічного стану.
• Підготовці до сезонного використання споруди.
• Налагодження інженерного обладнання.

контроль стану

Він здійснюється в рамках планових і позапланових оглядів із застосуванням сучасних технічних засобів.

Планові обстеження можуть бути частковими або загальними. В ході останніх здійснюється огляд всього об'єкта в цілому. Приватні огляди припускають дослідження окремих його частин.

Непланове обстеження виконується після різних стихійних лих (ураганів, повеней, снігопадів, злив та ін.), Аварій та інших катастроф.

Роботи в ході оглядів

Загальне обстеження виконується двічі на рік: навесні та восени.

В ході весняного огляду проводиться перевіркаготовності об'єкта до експлуатації у весняно-літній час, визначається обсяг робіт з підготовки до використання елементів і частин споруди в осінньо-зимовий період. Крім того, уточнюються ремонтні заходи.

В ході підготовки здійснюються:

• Зміцнення відсотків (труб, воронок і ін.).
• Розконсервування, ремонт поливальних систем.
• Ремонт обладнання тротуарів, майданчиків, відмосток, пішохідних доріжок.
• Огляд фасадів, покрівлі та ін.

При осінньому обстеженні об'єкта виробляються:

• Утеплення балконних, віконних прорізів.
• Заміна пошкоджених балконних дверей, розбитого скла.
• Утеплення, ремонт горищних перекриттів.
• Утеплення, прочищення, ремонт димовентиляційних каналів.
• Скління, закриття слухових вікон на горищах.
• Закладення продухов в цоколях.

Періодичність виконання планових робіт регламентується Інструкцією з технічної експлуатації будівель і споруд відповідного призначення.

В ході часткових оглядів необхідно виявитинесправності і дефекти, які можуть бути усунені в період, відведений для обстеження. Несправності, що перешкоджають нормальному функціонуванню об'єкта, ліквідуються в термін, визначений в будівельних нормах.

Технічний журнал з експлуатації будівель і споруд

Він є документом, що відображає відомості про стан об'єкта. Типовий зразок журналу наводиться в Додатку 10 до Положення про технічної експлуатації виробничих будівель і споруд.

У журналі повинна міститися інформація про:

• результатах спостережень за об'єктом і його конструктивними елементами;
• періодичних техоглядів;
• інструментальних спостереженнях за опадами та іншими деформаціями елементів споруди;
• факти грубих порушень правил експлуатації та заходи щодо їх припинення;
• проведених капітальних ремонтах (зокрема, вказуються терміни, місце, обсяг і характер робіт);
• проведених реконструкціях об'єкта.

За вказаними відомостями можна не тільки простежитиісторію експлуатації споруди / будівлі, а й сформувати уявлення про його технічний стан на конкретний період часу. Відомості журналу використовуються для планування ремонту і при заповненні дефектні відомості.

Відповідальним за ведення документа призначається особа, яка здійснює нагляд і догляд за об'єктом.

Технічний журнал заповнюється в одному примірнику на окреме велике будівництво / спорудження або їх групу.

нормативне регулювання

У РФ порядок техексплуатації об'єктів визначається в федеральних законах і нормативних актах, прийнятих відповідно до них. Наприклад, технічна експлуатація промислових будівель і споруд регламентується Положенням ПОТ Р О-14000-004-98.

У деяких країнах колишнього СРСР діють аналогічні норми. Так, в Республіці Білорусь затверджено Технічний кодекс усталеної практики (ТКП) про технічної експлуатації будівель і споруд.

Нормативне регулювання питань, що стосуються використання та функціонування об'єктів, спрямоване на вирішення таких завдань:

• Забезпечення безпеки населення, захист майна громадян і організацій, держави і муніципалітетів.
• Збереження екологічної обстановки на сприятливому для рослин, тварин і людини рівні.
• Попередження введення в оману власників про збереження фізичних властивостей і якостей споруд / будівель і приміщень в них.
• Забезпечення ефективного функціонування об'єктів.

ремонт

Він може бути поточним і плановим. Поточні роботи повинні бути своєчасними і систематичними. Вони спрямовані на відновлення поверхонь елементів і конструкцій, усунення дрібних дефектів.

Плановий ремонт проводиться не рідше 1 разу на 3 г. При необхідності роботи можуть проводитися щорічно. Економічну доцільність частого ремонту визначають інженери і фінансисти.

Необхідність позапланових робіт визначаєтьсябезпосередньо при експлуатації об'єкта. Необхідно відзначити, що відстрочка або затягування виконання ремонту може створити загрозу для здоров'я / життя працівників (якщо будівля промислове) або мешканців (якщо будинок житловий).

капремонт

Він може бути 2 типів: вибірковий і комплексний. В останньому випадку здійснюється заміна всіх зношених елементів, обладнання, інженерних конструкцій.

При вибірковому ремонті, відповідно, роботи проводяться відносно окремих частин об'єкта. При його проведенні може здійснюватися посилення деяких конструкцій.

руйнують фактори

В ході експлуатації об'єкта необхідно враховувати:

• Зовнішній вплив. Деформації та пошкодження можуть бути наслідком техногенних або природних катастроф, впливом кліматичних умов (постійний вітер, висока вологість, низькі температури).
• Життєвий цикл об'єкта. У кожного будинку є свій термін експлуатації. Він завершується знесенням об'єкта.

Чимале значення для ефективногофункціонування будівлі має мікроклімат в приміщеннях. Безладне поєднання рівня температури, вологості може призвести до руйнування матеріалів, порушення їх зчеплення один з одним.