Чи варто брати зараз іпотеку? Чи вигідно зараз брати іпотеку?

Економічна ситуація в Росії зараз доситьскладна, і багато громадян замислюються над тим, щоб забезпечити збереження заощаджень за допомогою інвестування їх в покупку квартири. Дехто припускає вкластися в нерухомість за рахунок особистих коштів, інші розраховують на банківський кредит. Але чи варто брати зараз житло в іпотеку? Бути може, є більш доцільні способи інвестування?

Іпотека в кризу: дві групи індикаторів

Щоб відповісти на питання, чи варто брати заразіпотеку, коли в Росії склалася непроста економічна ситуація, корисно буде для початку проаналізувати, які ключові складові кризи банківської сфери, про який так багато говорять аналітики. Потім постараємося визначити, наскільки ж винні в ситуації, що склалася санкції ЄС і США проти Росії - саме їм наказують ключову роль в тому, що в економіці РФ виникли кризові тенденції.

Отже, в чому полягають проблеми в національнійбанківській системі Росії? Експерти виділяють дві основні групи кризових індикаторів, які, в свою чергу, формуються під впливом великої кількості різноманітних факторів.

криза платоспроможності

Перший кризовий індикатор: знижується платоспроможність населення. Люди просто не можуть собі дозволити оформляти нові кредити. Це, в свою чергу, пов'язано з наступними основними факторами.

По-перше, з ростом інфляції, збільшенням цін набільшість споживчих товарів, особливо імпортного походження. Найбільш помітно подорожчання побутової техніки. І це при тому, що реальна зарплата якщо і зростає, то не в порівнянних пропорціях. Також стабільно зростають ціни на ЖКГ, транспорт. Результат: у громадян не залишається вільних коштів на обслуговування кредитів.

По-друге, це закредитованность значноючастини громадян. Багато хто не стільки замислюються над тим, чи варто брати зараз іпотеку, скільки над тим, як виплатити попередні позики. Дуже багато росіян мають труднощі з погашенням поточного боргу.

Тепер спробуємо визначити, яким чиномвплинули на виникнення першого кризового індикатора економічні санкції відносно Росії. Відносно першого фактора, ймовірно, вплив є. Подорожчання продуктів експерти пов'язують з продовольчим ембарго РФ щодо європейських постачальників - і це так чи інакше пов'язане з санкціями. Це російський відповідь на них. Відносно другого чинника - швидше за все, вина санкцій тут відносна. Справа в тому, що основна маса кредитів оформлялася росіянами задовго до ускладнення політичної обстановки.

Ймовірно, ми будемо також має право зазначити, що обидвафактора, що формують відповідний індикатор, пов'язані між собою. Подорожчання продуктів і послуг, очевидно, ще сильніше обмежує платоспроможність потенційного позичальника, за умови, що у нього є кредити.

Криза в банках

Другий кризовий індикатор: погіршення стану справ в банках, як результат - нездатність кредитно-фінансових установ видавати позики, в тому числі іпотечні, а також пропонувати їх на комфортних для споживача умовах. Фактори ситуації, що склалася, в свою чергу, такі.

По-перше, у банків зараз вкрай обмеженийвільний капітал. Для того щоб щось видати позичальникам, у банків щось повинно бути. Ліквідність російських кредитних установ багатьма експертами оцінюється як невисока.

По-друге, банки, як це не дивно, знаходяться в схожій ситуації з позичальниками - в аспекті закредитованості. Справа в тому, що вони самі багато кому повинні - закордонним кредиторам, російському ЦБ.

У свою чергу, спробуємо визначити, санкції чивинні в нинішній ситуації? Багато експертів вважають, що це так. Чому? Прихильники даної точки зору акцентують увагу на тому, що значна частина російських кредитно-фінансових організацій - боржники зарубіжних кредиторів. Вони в роки до санкцій активно здійснювали зовнішні позики, користуючись привабливістю умов за відсотками. Повернення боргів багато в чому передбачався за рахунок механізмів рефінансування - за рахунок нових іноземних позик. Тепер же, коли в умовах санкцій російські банки практично втратили можливість кредитуватися за кордоном, фінансистам потрібно шукати нові джерела для виплат. Багато кредитні організації, вважають аналітики, не мають власних резервів для цього. І вже тим більше не мають у своєму розпорядженні капіталом для видачі його в якості кредитів.

У пріоритеті - ситуація в банках?

Прогнози щодо того, як буде розвиватисяіпотека, що очікувати від ринку, у великій мірі залежать, вважають аналітики, все-таки від реального стану справ в банках. Аспект, що відображає активність потенційних позичальників, на даному етапі другорядний. Навіть якби росіяни не мали проблем з платоспроможністю, продиктованих збільшенням цін (особливо - на електроніку та інші імпортні товари) і відсутністю реального зростання зарплат, стан справ в самій банківській галузі занадто далеко від оптимального, щоб ринок іпотеки розвивався так само активно, як в останні кілька років, вважають економісти.

Відігратися на відсотках

Швидше за все, вважають аналітики, банки якщо іпобажають активно кредитувати громадян в умовах кризи, то будуть це робити, значно підвищивши процентні ставки. Або гранично посиливши критерії схвалення кредиту. Таким чином, цілком можливий сценарій, при якому людині навіть і не доведеться замислюватися про те, чи варто брати зараз іпотеку. Швидше за все, банк просто не зможе надати позику на комфортних умовах. Або зовсім відмовить в заявці в силу внутрішніх кризових причин. Чи має сенс зараз брати іпотеку, коли ситуація в банках далека від оптимальної? Багато експертів вважають, що подібного роду рішення поки що не дуже виправдані.

Якщо заявка схвалена

Розглянемо вдалий сценарій - допустимо,російський людина не має проблем з діючими кредитами, у нього висока зарплата, а банк, в принципі, готовий надати йому позику на покупку житла. Чи варто брати зараз іпотеку цьому громадянину? Відповідь на це питання може бути дано, виходячи з вивчення ключового аспекту майбутньої угоди: чи не вийде так, що за фактом покупки квартири через деякий час вона подешевшає настільки, що іпотека виявиться для людини збитковою?

В даному аспекті, вирішуючи питання з тим, чи вартобрати зараз іпотеку, найдоцільніше вивчити ринок не стільки з точки зору кризової ситуації в банках і санкцій, скільки в плані аналізу трендів, що відображають динаміку купівлі-продажу нерухомості. Звичайно, політична ситуація тут грає деяку роль. Але ключовий фактор перспективності вкладень в житло, вважають експерти, - стан справ на відповідному ринку.

Ситуація на ринку нерухомості

Як йдуть справи в сегменті нерухомості? Чи вигідно зараз брати іпотеку з точки зору передбачуваного руху цін на житло? Експерти виділяють три ймовірні сценарії, що стосуються перспектив розвитку ринку.

Відповідно до першого, ціни на нерухомість внайближчі роки збережуться на рівні, більш-менш відповідному поточному. Прихильники даної точки зору вважають, що сьогоднішній ринок нерухомості в аспекті ціноутворення, співвідношення попиту і пропозиції в достатній мірі рівноважний. Потенційне зниження купівельної активності в зв'язку з обмеженням кредитування з боку банків і низькою платежесопобності позичальників, вважають економісти, буде супроводжуватися відповідним зниженням пропозиції - багато в чому в силу того, що власники житла краще перечекати кризу і не продати житло занадто дешево. Чи вигідно зараз брати іпотеку співвідносні з цим сценарієм? Ймовірно, не дуже. Ціни будуть залишатися тими ж, а відсотки банку, які, до того ж, швидше за все, будуть великими в зв'язку з кризою, платити доведеться.

Має, однак, зміст оформляти квартиру в кредитв разі, якщо людина зараз знімає житло, а передбачуваний розмір платежів буде порівняємо з орендними ставками. Однак такий варіант передбачає наявність у громадянина значної суми на початковий внесок по іпотеці. І в цьому випадку, ймовірно, вигідніше буде оформити її в якості депозиту, отримувати відсотки, за рахунок яких, в свою чергу, платити за орендовану квартиру. Деякі банки зараз пропонують оформити вклад в 20% річних і більше. Це пов'язано, як вважають аналітики, зі збільшенням ставки рефінансування ЦБ, яка в грудні виросла до 17%. Якщо брати за основу розглянутий вище сценарій, то з інвестиційної точки зору депозит буде виглядати вигідніше вкладення в квартиру - малоймовірно, що вона, в даному випадку, подорожчає на 20% за рік, а потім ще на стільки ж, в той час як у випадку з депозитом нарахування відсотків здійснюється банком в прогресії.

Другий сценарій передбачає, що ціни нанерухомість все-таки виростуть. Це буде пов'язано, перш за все, з інфляційними процесами. Очікується, наприклад, що по підведенню підсумків розвитку економіки в 2014 році відповідний показник перевищить 11%. Якщо навіть попит на ринку нерухомості не буде в достатній мірі динамічним, вважають експерти, збільшення цін на житло, в цілому, можна очікувати в пропорційних з інфляцією величинах. Чи варто зараз брати іпотеку, якщо розглядати даний сценарій?

Найімовірніше, орієнтири для потенційногопокупця в даному випадку тут будуть приблизно тими ж, що і у випадку з першим варіантом. Тобто можна брати кредит на квартиру, якщо в даний момент житло знімається, а виплати за відсотками будуть такими ж або не набагато більшими, ніж орендна плата. Або оформити депозит на ту суму, яка зібрана на початковий внесок, отримувати відсотки і за рахунок цього платити за оренду житла.

Третій сценарій передбачає зниження цін нажитло. Це буде обумовлено, в свою чергу, можливим дисбалансом між попитом і пропозицією на ринку, який може бути підігрітий тим, що в останні роки в Росії було введено значний за обсягом фонд новобудов. Хоча значна частина квартир, що будуються в рамках таких проектів - часткові, все ж таки відчутний відсоток з них буде згодом реалізовуватися за ринковими цінами або, наприклад, перепродувати. Це може створити, як вважають деякі економісти, надлишкова пропозиція на ринку житла.

Ймовірно, якщо слідувати таким сценарієм, навіть інемає сенсу шукати відповіді на запитання, чи варто зараз брати іпотеку. Звичайно, це буде не оптимальний варіант. Якщо мова йде про пошук вигідних вкладень, то можна звернути увагу на депозити. Якщо ж є потреба в житлі - краще поки що орендувати його, тим більше що відповідні ставки, як правило, знижуються слідом за сегментом купівлі-продажу.

фактори взаємозалежні

Безумовно, кожен із сценаріїв на ринкунерухомості в значній мірі залежить і від ситуації в банківській сфері, і від рівня платоспроможності громадян. Тому можна сказати, що розглянуті вище кризові чинники впливають безпосереднім чином також і на ринок житла, як, втім, і на будь-який інший. Разом з тим, експерти все ж вважають, що об'єктивні ринкові механізми - попит і пропозиція - формуються під впливом зазначених факторів в обмеженій мірі. Дуже важливі критерії, що відображають реальну потребу росіян в тих чи інших видах житла, що враховують вплив міграційних процесів, зміни в технологіях будівництва квартир і т.д.

Фактор курсу долара

Деякі експерти, разом з тим, вважаютьдопустимим виділити також і четвертий сценарій, який передбачає значне зростання цін на нерухомість в силу впливу унікального, в деякому сенсі, фактора. Як відомо, курс долара виріс до рубля в 2014 році майже в два рази. Однак більшість валют інших країн, що розвиваються, в тому числі і держав СНД, настільки НЕ подешевшало до американської. В результаті чого середня зарплата в доларах в Росії і, скажімо, в Казахстані, практично вирівнялася, або навіть, можливо, стала поступатися тій, що встановлена ​​в сусідній країні. В результаті квартири в РФ в перерахунку, скажімо, на казахські тенге стали в ряді сегментів відчутно дешевше, ніж у сусідів. Громадяни Казахстану в результаті приїжджають в Росію і купують тут житло. Цей тренд, як припускають деякі економісти, може зберегтися, а також посилитися через аналогічної активності жителів інших сусідніх країн - Білорусі, Азербайджану, країн Прибалтики, можливо, Китаю. Це може в деякій мірі підігріти попит на нерухомість і зумовити зростання цін в динаміці, що перевищує інфляцію.

Можливо, людині слід вивчити, вирішуючи питанняз тим, чи варто брати іпотеку, думки фахівців, що стосуються четвертого сценарію, але тільки в тому випадку, якщо він живе в прикордонному місті. Тобто даний варіант можна віднести до числа локалізованих.

висновки

Таким чином, ми виявили основні фактори,що визначають кризові тренди на ринку нерухомості, і розглянули основні сценарії, вивчення яких дозволить нам визначитися з тим, чи варто брати іпотеку на квартиру в сьогоднішній ринковій ситуації.

Спробуємо резюмувати. Отже, на ринку банківського кредитування - криза. Банки, цілком ймовірно, не зможуть видавати кредити з тією динамікою, що вони робили в попередні роки, і на тих же умовах за відсотками. Позичальники, в свою чергу, не завжди матимуть об'єктивну можливість платити по іпотеці. Наслідок - зниження попиту. Причина банківської кризи - політична ситуація. Тому, визначаючись з тим, чи варто брати іпотеку зараз, коли йдуть санкції ЄС і США щодо Росії, ймовірно, говоримо, що немає. Потрібно дочекатися, поки ситуація в банках стабілізується, вони знайдуть нові джерела позик для погашення діючих зобов'язань, або їм в цьому допоможе Уряд.

Другий фактор, який може вплинути на рішенняз приводу того, чи варто брати іпотеку прямо зараз - ситуація на російському ринку нерухомості. Базових сценаріїв економісти виділяють три. Це стабілізація цін, невеликої їх зростання, сумірний з інфляцією, або ж зниження. Або, якщо людина живе в прикордонному місті, деяке збільшення вартості квартир.

Чи варто брати іпотеку? Плюси і мінуси цього рішення стосовно поточної ринкової ситуації присутні досить очевидні. У числі позитивних моментів - можливість вигідно вкластися, якщо попит найближчим часом зросте. Економісти, хоча і визнають значну глибину поточної кризи, вважають, що поліпшення ситуації відбудеться в самому найближчому майбутньому - за рахунок можливого повернення цін на нафту, імпортозаміщення, диверсифікації економіки країни. Також вкладення в нерухомість, по крайней мере, забезпечать збереження грошових інвестицій в співвіднесенні з інфляцією. У числі негативних сторін рішення про покупку житла - ймовірність падіння цін або відсутність їх зростання досить висока. Ні те, ні інше не стане вигідним для покупця квартири. Також, швидше за все, на даному етапі банки не зможуть запропонувати позичальникові комфортних умов за відсотками.