Земельне право: об'єднання земельних ділянок

Земельною ділянкою визнається частина поверхні землі з межами, визначеними відповідно до чинного законодавства. Утворити земельну ділянку можливо двома способами:

• Освіта земельної ділянки з вільних (невикористовуваних) земель, які на момент виділення знаходяться у власності муніципальної або державної.

• Розділ, об'єднання, перерозподіл земельних ділянок, а також виділення з ділянок землі, які до цього були у власності у фізичних (юридичних) осіб.

Незалежно від способу утворення нової ділянкиземлі, необхідно проводити дану операцію в суворій відповідності до земельного законодавства. Які етапи включає в себе утворення земельної ділянки при об'єднанні двох (або більше двох) раніше наявних ділянок землі? Хто має право проводити подібну операцію із землею? Які документи потрібні для того, щоб зробити законне об'єднання земельних ділянок?

Загальні вимоги

Під процедурою об'єднання ділянок землірозуміється сукупність кадастрових робіт, підсумком яких буде отримання власником кадастрового паспорта (виписки) новоствореного земельної ділянки. Об'єднанню підлягають тільки ті земельні ділянки, чиї кордони були офіційно закріплені відповідно до Наказу Мінекономрозвитку РФ від 17.08.2012 р При невідповідності хоча б одного з ділянок цим нормам, перед початком процедури об'єднання буде потрібно уточнити площу і межі землі власника.

Земельним законодавством встановлено загальні вимоги, за якими проводиться об'єднання земельних ділянок (розділ). Ділянки повинні відповідати наступним вимогам:

• Ділянки землі належать на момент об'єднанняна праві власності одному власнику або знаходяться в частковій власності у двох і більше господарів (за умови отримання офіційної згоди всіх власників).

• Розташовані в межах одного і того ж муніципального освіти.

• Мають однакову цільове значення і відносяться до однієї категорії землі.

• Мають спільний кордон, тобто є суміжними.

Чи можна об'єднати земельні ділянки, які не належать на праві власності?

Найчастіше, подібне питання може виникнути, якщо мова йде про об'єднання ділянок землі, наданих одній особі на праві:

• безстроково постійного користування.

• безоплатного термінового користування.

• Довічного успадкованого володіння.

Об'єднання таких ділянок законом допускаєтьсяза умови, що всі підлягають об'єднанню земельні ділянки надані одній особі і на однакових умовах, наприклад, на праві безстрокового постійного користування. При цьому, у особи, яка використовує ділянки, виникає право постійного (безстрокового) користування на утворений ділянку без зміни умов і проведення додаткових аукціонів або торгів (п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ).

Ділянки з обтяженням

Чи допускається законом об'єднання ділянокземлі, якщо у одного з ділянок є яке-небудь обтяження? Якщо ділянку землі знаходиться, наприклад, в заставі або здається на правах оренди, додатково буде потрібно отримати згоду на проведення процедури від заставодержателя (орендаря, землекористувача). Також слід врахувати, що при об'єднанні ділянок, один з яких знаходиться в заставі, право застави буде поширено на весь новостворений земельну ділянку, за винятком випадків, коли угодою з заставоутримувачем встановлено інші умови.

Етапи об'єднання ділянок

Як правильно зареєструвати ділянку,утворений шляхом об'єднання двох (кількох) ділянок землі? З чого необхідно почати об'єднання земельних ділянок? Земельне право визначає наступний порядок підготовки та оформлення земельної ділянки, утвореного за допомогою об'єднання:

• Отримання згоди всіх власників, яким належать земельне ділянки (що не потрібно, якщо всі ділянки належать одному власнику).

• Звернення до земельної (кадастровому) інженеру, з укладенням договору на проведення інженерно-технічних робіт і формуванню документації.

• Отримання на ділянку кадастрового паспорта, реєстрація об'єднаного новоствореного земельної ділянки в державній реєстраційній палаті.

Згода власників об'єднуються ділянок

Відповідно до норм п. 5 ст. 11.2 ЗКРФ, якщо планується реалізувати об'єднання земельних ділянок, за документами належать кільком особам одночасно або об'єднання ділянок землі, що належать різним власникам, підставою для початку цієї процедури завжди є письмова згода від кожного власника ділянок. Письмова згода складається за формою, з обов'язковим додатком виписки з Росреестра і копії паспорта (документа, що посвідчує особу). Бланк (нижче см.образец) об'єднання земельних ділянок заповнюється кожним зацікавленою особою індивідуально і підтверджується підписом.

Важливо! Не потрібна згода всіх власників, орендарів, землекористувачів або заставодержателів, якщо об'єднаний ділянку утворюється в примусовому порядку на підставі судового рішення.

В результаті відбувається об'єднання власниківземельних ділянок, які володіють новоствореним ділянкою на правах пайової власності. Розмір частки кожного власника визначається при реєстрації права на об'єднаний ділянку і вказується в свідоцтві на землю.

Визначення меж майбутньої ділянки: до кого звертатися?

Об'єднання земельних ділянок для початку вимагаєпровести визначення та узгодження меж новоствореного ділянки. Проводити межування, тобто фіксацію кордонів, мають право тільки кадастрові інженери, що пройшли професійне навчання і обов'язково мають ліцензію на даний вид робіт.

Кадастрові (земельні, землевпорядні)інженери виступають в ролі фахівців, діючих за договором з замовником (власником ділянки) і не є державними службовцями. Вартість послуг по формуванню межового справи встановлюється самим кадастровим інженером, в залежності від передбачуваного обсягу роботи. Єдиний загальноросійський реєстр цих фахівців перебуває в публічному доступі на сайті Росреестр.

Функції кадастрового інженера

Після вибору фахівця, власнику потрібноукласти договір із земельною інженером і надати йому для дослідження документи на всі ділянки землі, які планується об'єднати в єдину територію. У завдання кадастрового інженера входить:

• Вивчення та аналіз документації на земельні ділянки, що підлягають об'єднанню.

• Виїзд на територію земельних ділянок та проведення вимірювальних робіт для визначення площі землі і точного розташування кордонів.

• Узгодження фактично існуючих кордонів ділянки землі з власниками сусідніх територій і, при необхідності, з місцевою адміністрацією.

• Підготовка та складання документів на підставі проведених геодезичних дій.

Межовий план

Результатом роботи кадастрового інженера повинен стати пакет документів для офіційного реєстрації новоствореного ділянки в територіальному відділі органів кадастрового обліку.

• Технічний план території ділянки.

• Межовий план. Документ являє собою фактичний креслення земельної ділянки, схему об'єднання ділянок з додатками. Крім того, обов'язково зазначаються відомості про фахівця, який проводив роботи по визначенню меж і формування межового плану, включаючи Межовий план засвідчується підписом (електронно-цифровим підписом) земельної інженера, що склав документ.

Акт обстеження.

• При виявленні невідповідностей і спірнихмоментів, додатково в якості додатку до межевому плану, складається висновок кадастрового (земельного) інженера. У цьому документі повинна міститися детальна інформація про всі порушення або невідповідності, виявлених в ході дослідження документації на ділянки і роботи на місцевості, а також рекомендації фахівця до їх усунення.

Реєстрація дільниці, утвореної шляхом об'єднання

Порядок постановки на облік, а також реєстраціїновоствореного ділянки землі визначається Федеральним законом «Про державний кадастр нерухомості» від 24.07.2007 р № 221-ФЗ (ст. 24) (далі - ФЗ).

Завершальний етап процедури об'єднання -звернення в кадастрову палату за місцем територіальної приналежності ділянки з подачею заяви про об'єднання наявних земельних ділянок в єдину територію і видачу кадастрового паспорта на нову земельну ділянку. До заяви слід додати всю наявну документацію на дільниці, що підлягають об'єднанню і межові справу (детальний список документів в ст. 22 ФЗ). За підсумком розгляду пакета документів, власник (власники) нової ділянки отримують на руки кадастровий паспорт.

Одночасно з цим новостворений ділянкуставиться на тимчасовий облік в державний кадастр об'єктів нерухомості. Власнику дається термін до 5 років з моменту постановки на облік для реєстрації права власності на новостворений ділянку (виняток - реєстрація права оренди, термін становить 1 рік). Протягом цього періоду слід звернутися до територіальної реєстраційну палату з наданням наступних документів:

• Кадастровий паспорт на утворений ділянку землі і кадастрові паспорта об'єднаних ділянок.

• Рішення про об'єднання земельних ділянок.

• Документація на ділянки, що підлягають об'єднанню.

Після закінчення терміну розгляду пакетадокументів, право власності на утворений шляхом об'єднання ділянку реєструється, земельній ділянці присвоюється індивідуальний номер. Власнику (орендарю) видається свідоцтво про реєстрацію. Одночасно з цим, ділянки, за рахунок яких був утворений зареєстрований ділянку землі, припиняють юридично існувати, свідоцтва на них анулюються.

Якщо терміни пройшли, а власник (орендар) НЕзвернувся в установлені строки для реєстрації права власності, всі відомості про новоствореному ділянці виключаються з кадастрового реєстру, а результати об'єднання анулюються. Документи, надані власником ділянок для здійснення кадастрового обліку, повертаються подавцю під підпис протягом одного року. Однак, за умови, що протягом цього терміну документи ніхто не затребував, знищуються.